이재명 대통령이 30년 가까이 공동 소유해온 분당 아파트를 최근 29억원에 매각했다. 1998년 3억6000만원에 매입해 2026년 7월 소유권 이전 등기를 마쳤다. 8배나 상승했다. 차분히 앉아 복리 계산을 해보면 깜짝 놀랄 것이다. 매년 두 자릿수 뛰었을 것이라는 선입견과 달리 이 대통령 부부의 집값은 28년 동안 연평균 7.7% 상승했다. 장기 보유에 따른 복리의 마법이다. 복리는 원금에 붙은 이자(또는 투자수익)가 다시 원금이 돼 그다음 이자를 낳는 구조로 시간이 흐를수록 자산이 기하급수적으로 불어나는 효과를 일컫는다. 워런 버핏은 숫자가 복리로 늘어나는 것을 어린 시절 마당에서 눈덩이 굴리는 것에 비유했다.
서울 아파트 중위 매매가격은 10년간 128% 상승해 지난 7월 12억7853만원을 기록했다. 2배 넘는 급등이지만 복리로 역시 생각보다 낮은 연 8.6% 상승이다. 부동산, 주식 같은 자산의 총수익률은 가격 변화와 임대(배당)수익률의 합이다. 서울 아파트는 임대수익률을 더하면 10년간 연 11% 총수익을 낸 셈이다. 아파트 투자수익이 높다고 직관적으로 느끼는 것은 매매비용이 높아서 반강제로 장기보유함으로써 복리 효과를 톡톡히 보는 데다 레버리지를 이용하기 때문이다. 거주용 부동산의 장기 보유를 유도하는 장기보유특별공제 축소는 신중한 접근이 필요하다.
1950년 이후 미국 일본 등 16개 선진국에서 주식 총수익률은 연 13%, 거주용 부동산은 연 12.3%를 기록했다. 미국을 중심으로 혁신기업이 많이 탄생해 주식은 절대수익률이 높지만 거주용 부동산은 안정성이 돋보였다. 장기적으로 국내 거주용 부동산 수익률은 선진국과 큰 흐름을 같이했다. 하지만 최근 흐름은 심상치 않다. 서울 아파트 중위 매매가격은 지난 1년간 24% 급등했다. 서울과 지방의 가격 차이도 빠르게 확대되고 있다.
한국같이 땅이 좁은 나라의 아파트 가격은 대지지분과 건물가치의 합이다. 주차도 어려운 40년 된 아파트 가격이 토지 권리 때문에 신축 주상복합보다 2~3배 넘는 경우가 비일비재하다. 역사적으로 땅은 권력을 상징했고 현대사회에서 거주용 부동산은 사회적 신분을 의미한다. 재화는 공급을 늘릴 수 있으나 부동산은 공급이 제한적이다. 내가 서울의 아파트를 팔면 누가 산 것이므로 제로섬 자산이다.
이재명 대통령이 30년 가까이 공동 소유해온 분당 아파트를 최근 29억원에 매각했다. 1998년 3억6000만원에 매입해 2026년 7월 소유권 이전 등기를 마쳤다. 8배나 상승했다. 차분히 앉아 복리 계산을 해보면 깜짝 놀랄 것이다. 매년 두 자릿수 뛰었을 것이라는 선입견과 달리 이 대통령 부부의 집값은 28년 동안 연평균 7.7% 상승했다. 장기 보유에 따른 복리의 마법이다. 복리는 원금에 붙은 이자(또는 투자수익)가 다시 원금이 돼 그다음 이자를 낳는 구조로 시간이 흐를수록 자산이 기하급수적으로 불어나는 효과를 일컫는다. 워런 버핏은 숫자가 복리로 늘어나는 것을 어린 시절 마당에서 눈덩이 굴리는 것에 비유했다.
서울 아파트 중위 매매가격은 10년간 128% 상승해 지난 7월 12억7853만원을 기록했다. 2배 넘는 급등이지만 복리로 역시 생각보다 낮은 연 8.6% 상승이다. 부동산, 주식 같은 자산의 총수익률은 가격 변화와 임대(배당)수익률의 합이다. 서울 아파트는 임대수익률을 더하면 10년간 연 11% 총수익을 낸 셈이다. 아파트 투자수익이 높다고 직관적으로 느끼는 것은 매매비용이 높아서 반강제로 장기보유함으로써 복리 효과를 톡톡히 보는 데다 레버리지를 이용하기 때문이다. 거주용 부동산의 장기 보유를 유도하는 장기보유특별공제 축소는 신중한 접근이 필요하다.
1950년 이후 미국 일본 등 16개 선진국에서 주식 총수익률은 연 13%, 거주용 부동산은 연 12.3%를 기록했다. 미국을 중심으로 혁신기업이 많이 탄생해 주식은 절대수익률이 높지만 거주용 부동산은 안정성이 돋보였다. 장기적으로 국내 거주용 부동산 수익률은 선진국과 큰 흐름을 같이했다. 하지만 최근 흐름은 심상치 않다. 서울 아파트 중위 매매가격은 지난 1년간 24% 급등했다. 서울과 지방의 가격 차이도 빠르게 확대되고 있다.
한국같이 땅이 좁은 나라의 아파트 가격은 대지지분과 건물가치의 합이다. 주차도 어려운 40년 된 아파트 가격이 토지 권리 때문에 신축 주상복합보다 2~3배 넘는 경우가 비일비재하다. 역사적으로 땅은 권력을 상징했고 현대사회에서 거주용 부동산은 사회적 신분을 의미한다. 재화는 공급을 늘릴 수 있으나 부동산은 공급이 제한적이다. 내가 서울의 아파트를 팔면 누가 산 것이므로 제로섬 자산이다.
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[매경이코노미스트] 코스피에 '복리'를 허하라